Le dispositif Besson pour les logements neufs a pris fin le 2 avril 2003. Il a été remplacé par l'amortissement Robien, du nom du secrétaire d'Etat au logement de l'époque. Ce nouveau dispositif, qui figure dans la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, reprend l'essentiel de l'amortissement Besson, avec plus de souplesse et une défiscalisation plus attractive. Son objectif est de remettre en vogue l'investissement locatif dans le neuf Le nouveau dispositif concerne également l'ancien réhabilité. Mais sa mise en ouvre est plus délicate en raison des modalités de réhabilitation imposées par la loi.

A ce jour, les deux systèmes de défiscalisation cohabitent : Robien pour le neuf et l'ancien réhabilité et Besson pour l'ancien sans travaux.

Pour qui ?

L'avantage fiscal vous est réservé si vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Si votre domicile fiscal est à l'étranger, les revenus locatifs tirés du logement loué sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez acheter seul ou à plusieurs en indivision.

Ne peuvent en bénéficier :

• Les logements inscrits à l'actif d'une entreprise individuelle, même s'ils sont loués nus.

• Les logements avec démembrement de propriété.

Personnes morales

Les personnes morales propriétaires d'immeuble non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI par exemple), à condition que les revenus de ces immeubles soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en bénéficient aussi mais sous un régime particulier.

Quel type de logements ?

• Les logements urbains : toutes les constructions, quel que soit le lieu où elles sont situées (villes, villages, hameaux) qui ne font pas partie intégrante d'une exploitation agricole, et des terrains qui constituent les dépendances de ces constructions.
• Le logement doit être situé sur le territoire métropolitain, ou dans les quatre départements d'outre-mer suivants : Martinique, Guadeloupe, Guyane et Réunion.
• Les immeubles à usage de logement uniquement. Vous ne pouvez donc profiter du dispositif si vous achetez isolément une dépendance à un logement, tels un garage ou une remise par exemple.
• Les locaux à usage mixte (mi-habitation, mi-professionnel) sont en principe exclus du dispositif. Toutefois, l'administration fiscale devrait admettre que la partie du logement louée à usage d'habitation principale ouvre droit à l'avantage fiscal dès lors que le local est affecté, pour les trois quarts au moins de sa superficie, à l'habitation.
  

Quel type d'investissements ?

Le régime Robien est applicable aux acquisitions de logements destinés à la location acquis à compter du 3 avril 2003 :

• neufs, acquis achevés ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ;
• anciens affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ; la non-satisfaction aux critères de décence a été définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 et s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 ; les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un Arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) ; le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

• avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence,
• après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; "l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...

Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).

Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (en fait le 22 mars 2004), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003).

L'obligation de location

En contrepartie de l'avantage fiscal, vous devez vous engager à louer le logement nu au moins pendant neuf ans, de manière effective et continue, ce qui exclut les locations meublées ou saisonnières.

Par ailleurs, la location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :

• la date d'achèvement s'il s'agit de la construction d'un logement, d'une vente sur plans ou d'un local transformé en logement ou réhabilité ;

• la date d'acquisition s'il s'agit de l'achat d'un logement neuf.

Bon à savoir : pendant la période précédant la location, vous ne devez surtout pas occuper le logement, à quelque titre que ce soit.

Quel type de locataires ?

En ce qui concerne le choix du locataire, vous avez la possibilité de louer à une personne physique ou une personne morale, mais sous certaines conditions.

Pour bénéficier de la mesure fiscale, le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal du contribuable. En revanche, dans la mesure où la loi ne l'interdit pas, la location à un ascendant ou descendant est permise.

Bon à savoir : si le propriétaire est une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, notamment s'il s'agit d'une SCI, le locataire ne peut être l'un des associés ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés. Mais la location à un ascendant ou descendant de l'un des associés est possible.

Par contre, contrairement au régime " Besson " qui l'avait précédé, le bénéfice de l'amortissement Robien n'est soumis à aucune condition de ressources du locataire.

La location à une personne morale, organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale permet de bénéficier de l'avantage fiscal à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Quelles conditions de loyer ?

Comme pour le régime " Besson ", le régime " Robien crée un statut de " bailleur conventionné " et soumet le bénéfice de l'avantage fiscal à un plafonnement des loyers pratiqués. Les plafonds sont fixés en fonction de la " surface utile " du logement (définie par les articles R353-16 et R331-10 du Code de la construction et de l'habitation) et de sa localisation :